现在这个时间点，各大机构关于25年商办市场的数据都陆续出炉了，也不出所料，所有市场报告都在说着同一个现象——写字楼，没人要了。
上海的数据就很讽刺。高力国际的数据说甲级写字楼空置率22%，这个数字已经够难看了，可业内谁心里没数？真正的情况，比这个官方美化版起码要再难看一倍。
走在外滩、陆家嘴，多少楼亮着零星几盏灯？多少层整层整层地空着？数字会骗人，眼睛不会。
不可否认，以前写字楼过得的确非常风光，尤其是在一线城市，加上地理位置的加持，建再多楼也不愁去化。
但今时早就不同往日，现在的写字楼市场完全相反，惨到就连经验老道的轻资产公司，也对这种纯办公类产品避之不及，生怕砸在手里。
一边是受产业发展趋缓和经济下行的影响，需求端持续收缩。
现在大部分企业都在强调降本增效，避免不必要的投入，扩张需求少得可怜；再加上新增企业数量的锐减，企业对办公空间的需求自然大幅度减少。
一边是写字楼的供应量还在海量上升。
一方面城市规划具有滞后性，现在集中入市的写字楼项目，都是以前产业高速发展的时候就已经规划好的，毕竟那个时候对于北上广这样的一线城市来说，企业办公需求旺盛，写字楼确实是刚需，所以哼哧哼哧地建，谁也没想到才过了几年，当初欣欣向荣的写字楼市场沦落为这幅田地。
另一方面，现在越来越多地区也在建以研发办公为主的产业园，这类产品功能和写字楼差不多，而且价格会比较便宜，还能提供一些小独栋给有需求的企业去灵活选择，对比下来，除去一些对于地理位置要求特别高的企业来说，这种产品更具性价比。
可以预见，这种供给与需求严重失衡的局面将持续很长一段时间，未来写字楼市场将继续承受着巨大去化压力。
除了供需失衡之外，写字楼还有一个很大的问题是同质化过于严重。
像生产类厂房，还必须根据不同产业的需求来设计：比如生物医药需要洁净车间，人工智能需要算力支持等等，不同行业对层高、承重也有特定要求，但写字楼就没这么多讲究。
作为纯办公类载体，写字楼在消防、配电、电梯等基础配置上几乎都是固定规格，办公区、会议室的设计也大同小异，无非是在装修风格、商业配套方面做出调整，但这种能调整的东西也非常有限，很难靠硬件拉开差距。
既然硬件上难分高下，竞争最终就只能集中在价格上，这也导致写字楼市场的价格战比园区更现实更激烈。
一位在国资负责写字楼运营的同行也坦言，现在企业首要看的就是产品价格，价格合适才会考虑其他因素，所谓的产业服务、配套价值，那都是价格谈拢之后顺带的东西。
但卷价格对于国资来说，恰恰是他们非常大的劣势。因为国资的产品，建安成本天生就比不过民企，产品价格的设定又受到重重限制，在周边的民营写字楼扎堆降价抢客户的环境下，失去低价优势，产品自然卖不动。
虽然市场这么差，但比起工业厂房，各地政府还是偏爱建一些写字楼产品。
这个想法其实很正常，因为从开发角度看，写字楼更符合政府的期待：一来能引进服务业，推动产业升级；二来容积率高，一块地上能装上百家企业，亩均产值更高，税收更可观，比一家工厂看起来“划算”多了。
但想象很丰满，现实往往很骨感，之前市场好的时候建的那么多写字楼，现在连租都租不出去，卖也卖不掉。所以现在对所有做开发的企业，特别是国企来说，最稳妥的做法就是尽量别碰新的写字楼项目，能不做就不做。
更关键的是，很多地方建写字楼是为了发展第三产业，但忽略了一个基本事实——真正健康的三产发展，必然是围绕二产去做配套、做支撑的，而不是抛开当地产业根基凭空去发展。
而写字楼作为三产的重要载体，也应该是服务于本地现有制造业的生产性服务业配套，而不是脱离产业实际的“面子工程”。
这一点，苏州有个项目就做得很有代表性，刚好能印证这个产业逻辑——苏州本身就是制造业强市，这个写字楼项目，就没有脱离本地产业去搞一些金融或者高端服务业，而是精准抓住了本地制造型企业的一个迫切需求——出海。
现在很多制造企业要出口产品，尤其是到欧盟等市场，对方往往会要求提供ESG（环境、社会、治理）方面的评定和报告。这就催生出了一个明确的需求：企业需要专业的ESG服务。
这个项目正是看到了这一点，围绕“为企业提供ESG生产性服务”这个特色定位，打造了一个主题写字楼专门吸引和集聚这类服务商。因为它的客户就是苏州的这些有需求的制造型企业，所以这个项目天然就与本地产业有着很强的绑定关系，去化自然就比较容易，甚至在这个市场低迷的情况下都将近满租。
这个例子也恰恰说明，今天的写字楼市场，早就不是随便盖一栋楼就能租出去的时代了。除非你能像这个项目一样，找到真正独特、难以复制的定位，深深扎根本土产业基础，做出不一样的产品优势。
否则，对于大多数人来说，现在最明智的选择，还是离写字楼越远越好
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