
“房子没见到,房贷还得还”,这句曾刺痛无数烂尾楼业主的无奈调侃,在2025年7月迎来了司法层面的彻底颠覆。
最高人民法院发布的一则典型案例——江苏盐城陆某夫妇诉开发商、银行房屋买卖合同纠纷案,以一份“全支持”的判决,将本不该由购房者承担的债务重担,重新压回了违约开发商的肩头,为全国数万深陷“钱房两空”困境的业主点亮了维权灯塔。
一场持续两年的煎熬,终得正义回响
时间回到2021年末,陆某夫妇怀揣着对家的憧憬,掏空多年积蓄凑齐433680元首付款,与盐城融某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定购买某小区一套总价118万余元的住房。为支付剩余75万元房款,他们按开发商指定,与某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》,开启了每月偿还按揭贷款的生活。按照合同约定,开发商应在2023年12月30日前交付房屋,但直至2024年3月,涉案楼盘已停工数月,短期内复工交付毫无可能,所谓的“家”沦为一片荒芜的工地。

在近两年的时间里,陆某夫妇一边承受着无房可住的失落,一边咬牙偿还着房贷,截至起诉时已累计支付贷款本金及利息190430.39元。当开发商明确表示无法交付房屋时,他们陷入了最绝望的境地:首付已付、月供照还,却连房屋的影子都见不到,未来还要继续偿还数十万元贷款。无奈之下,陆某夫妇提起诉讼,提出了解除所有相关合同、要求开发商返还首付款及已还贷款、承担剩余贷款并支付违约金的五项诉讼请求。
庭审中,开发商辩称曾主动提出解除合同但遭原告拒绝,后续贷款利息应由购房者自行承担;银行则主张自身无过错,有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款。这一辩解逻辑,正是过去多年烂尾楼纠纷中的常见困境——在合同相对性原则的框架下,购房合同与贷款合同被视为独立关系,开发商违约导致房屋烂尾,后果却往往由无辜的购房者承担。但这一次,司法公正站在了弱者这边。
江苏省盐城市亭湖区人民法院经审理查明,涉案商品房建设已陷入长期停工,合同目的完全无法实现,遂于2024年6月作出一审判决:全面支持陆某夫妇的五项诉讼请求,解除《房屋认购合同》《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》,判令开发商返还银行剩余贷款本金及利息,向陆某夫妇退还首付款及利息、已还贷款本息19万余元,并支付11836.8元违约金。银行不服提起上诉,盐城市中级人民法院驳回上诉,维持原判。2025年7月,该案正式入选最高人民法院案例库,成为全国法院审理同类案件的参照范本。
一次颠覆性的司法突破,重构权利义务平衡
这则案例的伟大之处,不仅在于为陆某夫妇挽回了损失,更在于其确立的裁判规则对传统司法逻辑的突破与重构。在此之前,烂尾楼纠纷的处理往往受制于“合同相对性”原则,购房合同与担保贷款合同被割裂看待,即便开发商违约导致房屋无法交付,银行仍可依据贷款合同要求购房者继续还贷。这种处理方式导致权利义务严重失衡:开发商实际占有使用了购房者的首付款和银行贷款,银行既享有抵押权又拥有双重债权,而购房者未取得任何房屋权益,却要承担全部财务风险,这与公平原则严重相悖。
最高法在该案例的裁判要旨中明确指出,商品房出卖人逾期交付且房屋建设停工、短期内无交付可能的,买受人购买房屋及贷款的合同目的均无法实现,有权在同一案件中一并解除两类合同。更重要的是,合同解除后,应充分考虑两类合同的密切联系、缔约地位差异及权利义务平衡,由出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。这一裁判规则直指核心:购房贷款的终极用途是支付购房款,当开发商未能履行交房义务时,其无权继续占有该笔资金,相应的还款责任自然应由其承担。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对此评价道,该判决真正实现了“权责对等”,在购房者无任何过错的情况下,避免了其承担不合理的负担,同时也对银行起到了警示作用——在商品房按揭贷款模式中,银行若存在违规放贷、协助开发商转移预售资金等行为,也需承担相应责任。而北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松则认为,这一司法实践不仅维护了个体购房者的权益,更在整顿房地产交易市场秩序,引导行业向公平健康方向发展。
一份全国性的维权指引,照亮数万业主前路
最高法将该案纳入案例库,意味着其裁判规则将成为全国法院审理同类案件的重要参考,这对于全国范围内深陷烂尾楼困境的业主而言,无疑是一份极具分量的“维权指南”。根据案例确立的规则,当购房者遭遇楼盘烂尾时,只要满足“逾期交付、项目停工、短期内无交付可能性”三个核心条件,即可依法主张:一并解除《商品房买卖合同》与《个人购房借款/担保合同》;要求开发商返还首付款及利息、已偿还的贷款本息;要求开发商承担剩余贷款的还款责任;要求开发商支付合同约定的违约金。
值得注意的是,这一案例并非孤立存在,而是司法保护购房者权益的持续深化。早在2022年,浙江省嘉兴中院就曾在类似案件中判决购房者无需偿还剩余贷款;2019年最高法的一则再审案件也明确,开发商违约导致合同解除的,贷款返还责任应由开发商承担。2023年4月,最高法发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》更明确,房屋不能交付且无实际交付可能时,购房者的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。从单个案例的突破到司法解释的完善,再到典型案例的全国推广,我国司法体系正在构建起一道全方位保护商品房消费者权益的“防火墙”。
但司法救济的完善并不意味着购房者可以贸然“停贷断供”。法律人士提醒,获得法院支持的前提是“房屋确无交付可能”且通过合法诉讼程序解除合同,若仅以开发商逾期交房为由自行停贷,仍可能面临征信受损、被银行起诉的风险。购房者应在专业律师指导下,收集楼盘停工、开发商违约的充分证据,通过诉讼途径实现权利救济。
以司法公正,守护“安居”初心
住房是民生之本,“居者有其屋”是每个家庭的基本诉求。陆某夫妇案的判决,不仅是对个体权益的救济,更是对公平正义的彰显,对房地产市场秩序的匡正。它明确传递出一个信号:市场交易中,违约者必须承担相应后果,弱势群体的合法权益应当得到充分保障,任何形式的“权利义务失衡”都将受到司法的纠正。
随着这一典型案例的推广适用,有理由期待,未来将有更多烂尾楼业主摆脱“房财两空”的困境,房地产开发企业将更加重视合同履行与资金监管,金融机构也将在放贷环节更加审慎尽责。
当司法真正成为守护民生的坚实屏障,“掏空六个钱包买房”才不会沦为一场豪赌,“安居”的初心才能在公平正义的土壤中得以实现。
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